• 房企過冬:海外債務爆雷,國內躺倒不拿地,究竟怎么了?(成都水泥經銷)

    2021-10-21  來自: 成都市泰立金屬物資有限公司 瀏覽次數:21

    昨天,三季度GDP出爐,跌破5%大關,增速放緩,低于多數金融機構的預期。


    使經濟承壓的個中緣由,大家都較為熟悉,比如局部地區疫情反復、拉閘限電、能源雙控、能源價格上漲等,導致工業生產受抑制,消費也無大起色。


    同時,作為國民經濟重要組成部分的房地產,正在進入秋冬季。多個數據透露出這份寒意。


    (1)9月,房地產開發投資額同比轉負,同比下降3.5%;


    (2)1—9月份,房企土地購置面積同比下降8.5%。


    房地產投資開發下降,土拍市場遇冷的背后,是房企的資金鏈出了問題,嚴重的已經陷入流動性危機。


    上個月,恒大危機引發市場擔憂,一度掀起“是否可能成為中國版雷曼危機”的爭論。


    恒大之外,今年以來,華夏幸、泰禾集團、藍光發展等多家房企陸續被爆出資金鏈緊張或債務危機問題。

     

     

     


    近期引發關注的是另一家百強房企花樣年。10月4日晚間,花樣年自爆:13億的債務,還不上了,已成立應急小組。


    花樣年丟來的山芋,與恒大相比,有過之而無不及。


    對比來看,在監管層對房企設立的“三條紅線”中,恒大“三條紅線”全踩,而花樣年只踩了一條。恒大危機早有預料,而花樣年在這筆美元債到期之前,多次對投資人承諾,將使用自有資金償還、資金已經鋪排好,以及8月底花樣年披露的2021年中期報告數據顯示,其在手現金及等價物尚有271.78億元。


    賬面上有272億,卻還不上13億的債,這令投資者懷疑:花樣年是不是在“逃廢債”,即在有履約能力的前提下故意違約。這也令資本市場對中資房企的財務數據感到質疑,從而引發信任危機。


    花樣年的爆雷,在深水中炸開了花。此后,中資房企美元債大面積暴跌。據克而瑞統計,自2021年9月30日至10月12日,MarkitiBoxx亞洲中資美元房地產債券指數累計下跌12.62%,在各債券品種中跌幅。


    再緊接著,一波房企被評級機構下調評級。有媒體統計,截止目前,今年房企被評級機構下調評級次數已超百次,創歷年之。

     

     

    曾經,海外債券是房企大手筆拿地的有力武器;如今,這個武器的刀鋒稍有不慎,就會掉個頭,對準自己。


    為了穩住信心,保住信用,目前包括中梁、禹洲、融信等在內的多家房企紛紛對外披露回購美元債。據21世紀經濟報道記者不完全統計,10月1日以來,房企回購美元債涉資約1.37億美元。


    那些曾經搶“地王”,舉債狂奔的房企,如今正在過冬。


    房企何以走到今天這個地步?后續將會有更多房企出現爆雷情況嗎?將帶來哪些影響?下面就來看看大頭的分析。

     

    出現債務違約的每家企業都有不同的原因,但都是流動性危機。


    就房地產市場來說,主要是今年信貸政策的收縮,和各地方出臺的調控措施,使市場流速減緩。當然這些因素是共同起作用的。


    就每家企業來說,有的可能因激進擴張,負債率過高,有的可能是因為物業形態的流動性較差(比如自持酒店過多),有的則涉足非房地產市場的多元化經營。當然,有些企業可能還有不為人所知的內幕原因,這樣的企業只有出了問題,查出來,才知道。


    在我跟房企負責人接觸的過程中,他們也表達過債務違約方面的擔憂??梢哉f,很多房企都警覺這一趨勢。特別是今年以來,央行強調對房企的三道紅線和商業銀行的兩道紅線,使得房企在資金方面更為緊張。


    實際上,很多房企已經在自覺提前防范風險。比如近期,各地土地市場大量的流拍現象,足以說明很多房企已經非常慎重。

     

    令人擔心的是,房地產市場是一個預期市場,而且預期通常有著非常強的市場慣性。就像房地產市場火爆時,改變預期不那么容易,降溫時,改變預期同樣不容易。


    而且,只要有房企出現債務違約,資本市場的反應通常都非常強烈。


    雖然有的房企是暫時的流動性危機,有的房企可能就是資不抵債。但資本市場通常無區分,甚至會殃及整個行業。


    而出現了債務違約,通常金融機構就會停止輸血,并引發其他債權人關注,終可能引發系統性風險。


    系統性風險和病毒一樣,有強烈的傳染性。不盡快處置,風險會蔓延。


    從這個角度講,官方對恒大危機,應盡快表態,并盡快依法處置。10月16日,央行回應恒大債務問題,目前相關部門、地方政府正在開展風險處置化解工作。


    上已經從聚焦恒大,變成了聚焦花樣年,因為花樣年債券違約問題更迫在眉睫。


    花樣年的情況比較典型,公司負債有點高,在境內有一部分融資,但主要融資在境外,通過發行美元債的方式。它的美元債違約,主要受影響的是境外投資人。


    9月29日開始,花樣年控股和它旗下的彩生活兩只股票宣布停牌。到10月8日,花樣年的兩個債券出現暴跌,一個下跌了22%,另一個下跌了54%,基本上是斷崖式下滑。投資者如果沒有出來,就被埋在里面了。

     

     

    這個事是怎么發生的?9月,多家評級機構下調了花樣年控股的評級,評級展望由“穩定”降至“負面”。這意味著花樣年的負債成本立馬上升了,而它本來就在想辦法解決問題中,因此這樣的成本是很難承擔的。


    10月8日,花樣年實控人發了一份“家書”,她表示自己“絕不躺平”。現在這么做,有可能是博弈,也可能是沒辦法。

     

    花樣年違約事件發生后,更值得關注的是,中資房企在境外發債的利率是不是會進一步上升?


    再加上,現在房地產市場的資金鏈本來就很緊,又出現了部分房企債務違約情況,債權人也會比較緊張。這勢必導致大型房企境外借貸的成本大幅上升。


    這已經不再是一家房企對幾個債權人債務違約的問題了,而是變成了一幫債權人對所有中資房企不信任的問題了。


    今后會怎么樣?我認為雙方還是要各讓一步。對于債券人來說,確實房地產不再是曾經的好日子了。對于國內高負債房企來說,相信也會在一起協商下一步怎么做比較合理。

     

    債務違約具有集中性、爆發性、連續性三大特征。房企的接連爆雷,使得市場中資金端投資者對中國房地產的信用產生越來越差的預期,從而拋售增多,導致“惡性循環”。

      

    2021年、2022年、2023年,是中資地產美元債的三個償債高峰年。存在2022年集中違約的可能性,但倘若房企逐步回到一個新的經營平衡點,違約的現象將有所緩解。

     

    從行業趨勢看,房地產行業告別高增長時代。中國經濟正在沖破中等收入陷阱、成為高收入關鍵時期,而根據各個經濟體的發展經驗來看,能否沖破中等收入門檻的關鍵,看推動經濟發展的動能是傳統的要素(勞動力、土地)與投資(基建、房地產)還是新動能(科技創新)。


    此前,地產行業的快速發展是中國經濟當時階段的必然。目前對整個地產行業的出清以及資金端的限制、金融的收緊,也是現階段與未來的必然。


    對于房企個體,在目前環境下,出現違約或爆雷事件實則選擇了“歸零”。若能順應趨勢,找到新的經營平衡點,避免“粗獷式”經營,回到以目標用戶消費者為核心的“精耕細作”式經營模式,也將收獲機遇。

     

    預計,后期房企爆雷情況還會增加,類似情況不是偶然的,也需要地方政府足夠重視。


    因為這已經不單純是房地產領域的事,若債務問題放大,可能影響民生問題和金融問題。各地對于房企的經營情況,可能還是局限于房企項目是否會爛尾的問題,這只是其中一方面,但目前對爆雷問題關注度少,值得引起重視,這需要金融部門和房地產部門聯合管控。

     

    對于購房者來說,也要關注企業的經營風險,一些風險大的房企的項目,建議少碰。



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